Solicitud del Ayuntamiento de Sevilla a la Junta de Andalucía para el inicio del procedimiento de declaración del municipio como zona de mercado residencial tensionado (Moción para Comisión de Control-Febrero 2025)

La Ley 12/2023 de 24 de mayo por el Derecho a la Vivienda se propone reorientar la política de vivienda con el objetivo de desarrollar el derecho fundamental a una vivienda digna recogido en el artículo 47 de la Constitución Española, por el que se reconoce “el derecho a todos los españoles al disfrute de una vivienda digna y adecuada” y atribuye a los poderes públicos “el deber de promover las condiciones necesarias y establecer las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho”. Un deber, por tanto, que nos incumbe a todos los poderes públicos sin excepción estando obligados a cumplirlo en el marco de nuestras respectivas esferas de competencia.

En la actualidad nos encontramos inmersos e inmersas en una crisis global de la vivienda caracterizada fundamentalmente por una creciente demanda y la subida descontrolada de precios. Una crisis que está afectando de manera significativa a nuestro país por las carencias que arrastra el modelo de vivienda implantado en España: escaso parque público de viviendas y falta de legislación que regule los precios de acceso a las viviendas.

La nueva Ley de Vivienda puede ser una herramienta importante para lo segundo, el control de precios de los alquileres, ya que entre sus objetivos se encuentra el facilitar el acceso a una vivienda digna y adecuada a las personas que tiene dificultades para acceder a una vivienda en condiciones de mercado. A tal fin dentro del Título II se incluye la posibilidad de “declaración de zonas de mercado residencial tensionado” por parte de las Administraciones Competentes a los efectos de orientar las actuaciones y medidas públicas necesarias en materia de vivienda en todos aquellos ámbitos territoriales en los que existe un especial riesgo de insuficiencia de oferta de vivienda asequible en el mercado para la población. Regulando tanto los requisitos a cumplir para su declaración como el procedimiento y medidas a adoptar en su caso.

La declaración de zona tensionada permite que se pueda aplicar el llamado índice de precios de referencia del alquiler, y que el valor superior de este rango marque el límite del precio de la renta en esa zona, tanto en los nuevos contratos de alquiler de vivienda de grandes tenedores como en todos los contratos de viviendas que no hayan estado arrendadas en los últimos cinco años.

Por otra parte, para poder establecer dicha declaración debe cumplirse en la zona al menos uno de los siguientes requisitos:

1. Que la carga media del coste de la hipoteca o del alquiler en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el treinta por ciento de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
2. Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los cinco años anteriores a la declaración como área de mercado de vivienda tensionado, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos tres puntos porcentuales superiores al porcentaje de crecimiento acumulado del índice de precios de consumo de la comunidad autónoma correspondiente.” Es decir, que el precio de compra o alquiler en los últimos cinco años haya subido al menos tres puntos porcentuales por encima del crecimiento acumulado del IPC en la comunidad autónoma.

Para poder poner en marcha esta medida hay que tener muy en cuenta la distribución competencial de acuerdo a lo establecido en el artículo 148.3 de la Constitución española e igualmente a la Ley 7/1985 de Bases de Régimen local, que en su artículo 1 define al municipio como la entidad básica de organización territorial del Estado que además de ser el cauce inmediato de participación de los ciudadanos en los asuntos públicos, gestionan con autonomía los intereses propios de su colectividad, siendo el acceso a una vivienda digna en condiciones asequibles uno de los principales intereses de la ciudadanía. Por su parte el artículo 10 de la citada Ley establece que las administraciones públicas ajustarán sus relaciones reciprocas en el ejercicio de sus funciones a los deberes de información mutua, colaboración, coordinación y respeto a los ámbitos competenciales respectivos.

Por tanto, se hace imprescindible que la Junta de Andalucía, como administración competente, apruebe las solicitudes que le plantean los Ayuntamientos, administración cercana que mejor conoce las características de las ciudades y barrios, para la declaración de zona de mercado residencial tensionado en aras de mejorar la calidad de vida de sus vecinas y vecinos. Concretando en nuestro municipio, Sevilla, teniendo en cuenta que cumplimos los requisitos para ello, es urgente su aplicación.

La declaración de zonas tensionadas implica la regulación de los precios de todos los alquileres de la zona, incluyendo aquellos que ya estaban en el mercado y los nuevos. En en caso de la ciudad de Sevilla, todos los distritos que la componen pasan a considerarse zonas tensionadas, ya que cumplen el requisito de que los precios hayan aumentado al menos tres puntos por encima del IPC.

Por todo lo anteriormente expuesto, el Grupo Con Podemos – Izquierda Unida en el Ayuntamiento de Sevilla solicita al Pleno la adopción de los siguientes acuerdos:

1. Solicitar a la Delegación de Urbanismo y a la empresa EMVISESA del Ayuntamiento de Sevilla la ejecución de un informe técnico en los próximos 30 días naturales que acredite la existencia de circunstancias para la declaración de la ciudad de Sevilla como “zona de mercado residencial tensionado” al amparo de la ley por el derecho a la vivienda.
2. Solicitar al Gobierno de la Junta de Andalucía a iniciar el procedimiento establecido en el artículo 18 Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda para declarar el municipio de Sevilla como Zona de Mercado Residencial Tensionado.
3. Solicitar a la Junta de Andalucía que de acuerdo a dicha declaración se proceda a incluir en el Plan Específico de Medidas a adoptar, las siguientes medidas establecidas en la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda.

A. Establecer para los contratos de arrendamiento en vigor, la obligación de una Prórroga extraordinaria anual para el arrendatario tras la finalización del contrato por un periodo máximo de tres años, en los mismos términos y condiciones del contrato en vigor.

B. Establecer la obligación de que los nuevos contratos a nuevos inquilinos, se limite el precio de del alquiler a la renta del contrato anterior. Con la excepción, de una posible subida de hasta un 10% sobre el precio del último contrato si se hubieran efectuado obras de rehabilitación o mejora, de accesibilidad o que supongan un ahorro de energía acreditado en los dos años anteriores, o que el contrato se firme por un periodo mínimo de 10 años.

C. Establecer la condición de gran tenedor a aquellos titulares de 5 o más inmuebles urbanos de uso residencial.

D. Aplicar el sistema de índices de precios de referencia de acuerdo a cada una de las secciones censales del municipio en función de los precios medios de alquiler publicados en Sistema de índices de precios de referencia del Instituto Nacional de Estadística. Limitando de acuerdo al mismo los precios de alquiler de vivienda de los grandes tenedores y propietarios de viviendas que no hubiesen estado arrendadas en los últimos 5 años.

4. Dar traslado del presente acuerdo a la Junta de Andalucía, en particular a la Consejería de Fomento, Articulación del Territorio y Vivienda.

5. Dar traslado del presente acuerdo al Gobierno de España y al Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana.